(cet article s’applique également à tout bien non soumis au statut de la copropriété)
La vente d’un bien immobilier est prévue par l’article 1583 du Code civil qui la dit « parfaite » et formée dès lors que les parties se sont mises d’accord sur la chose et le prix. Une fois l’offre d’achat signée (par les parties seules ou via le concours d’une agence immobilière), le vendeur et l’acquéreur transmettent le dossier au notaire de leur choix.

La compétence du notaire est nationale et régie par le règlement intercours de la profession.

1. RÉCEPTION DU DOSSIER

Dès qu’il reçoit le dossier, le notaire en prend connaissance et contacte le client afin d’échanger sur le projet immobilier. Il désigne un collaborateur qui sera en charge de la constitution et/ou de la rédaction de ce projet puis propose rapidement un rendez-vous de principe pour signer la promesse de vente.

2. CONSTITUTION ET RÉDACTION DE LA PROMESSE DE VENTE

Le vendeur doit fournir à son notaire le titre de propriété ainsi que les diagnostics immobiliers réalisés pour la vente du bien. Depuis le 1er avril 2023 (loi du 22 août 2021 portant lutte contre le réchauffement climatique et le renforcement de la résilience), le vendeur doit également transmettre un audit énergétique lorsque le bien est classé F ou G.

Par ailleurs, le vendeur doit renseigner le notaire sur les points suivants :

  • Les éléments d’équipements (cheminée, poêle, chaudière, piscine, fibre, etc.),
  • Le système d’assainissement,
  • Les travaux réalisés au cours des dix dernières années et la conformité de ceux-ci à tout éventuel permis délivré (de construire, d’urbanisme, etc.),
  • L’occupation des lieux (situation locative, résidence principale, résidence secondaire, etc.).

Lorsque le bien est situé dans un lotissement, le notaire doit aussi se procurer :

  • Le règlement du lotissement,
  • Le cahier des charges,
  • Les statuts de l’association syndicale libre,
  • Les appels de charges.

Outre les pièces transmises par le vendeur, le notaire demande une note de renseignements d’urbanisme à la mairie. Il y vérifie l’éventuelle présence de servitudes ou autres inscriptions de droits réels qui grèveraient le bien.

3. SIGNATURE DE LA PROMESSE DE VENTE

Les parties et le(s) notaire(s) se réunissent afin de procéder à la lecture et à la signature de l’acte.

Ce rendez-vous a pour but de permettre aux parties d’échanger sur le projet immobilier, de déterminer les délais pour les prochaines étapes et d’évoquer les éventuelles problématiques afin de trouver une solution convenant à chacune des parties.

À l’issue de ce rendez-vous, l’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation, en vertu des dispositions de l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation, si le bien objet de l’avant-contrat est destiné à être affecté à l’habitation et si l’acquéreur est un particulier.

L’acte contenant la promesse de vente et ses annexes est adressé par lettre recommandée (électronique) avec accusé de réception. Dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de ladite lettre, l’acquéreur pourra exercer sa faculté de rétractation, et ce par lettre recommandée avec accusé de réception envoyée à l’office notarial rédacteur de l’acte.

4. CONSTITUTION ET RÉDACTION DE LA VENTE

Le notaire est chargé de réceptionner, auprès de la mairie ou de l’organisme compétent, un dossier d’urbanisme complet. Il y a lieu de réunir notamment : le certificat d’urbanisme, de carrière, de numérotage, d’alignement, de péril, etc.

Le plus souvent, la promesse de vente est conditionnée à l’obtention d’une offre de prêt sous un délai défini dans la promesse. Une fois l’offre de prêt émise par la banque, l’acquéreur dispose d’un délai minimal de réflexion avant de pouvoir accepter l’offre de prêt, c’est-à-dire de la retourner signée à la banque. Ce délai est de 10 jours calendaires et ne peut être réduit. Il débute le lendemain du jour où l’acquéreur reçoit l’offre. La fixation du rendez-vous de vente dépendra notamment de la date d’acceptation de l’offre de prêt.

Dans la mesure du possible, le notaire ou le collaborateur en charge du dossier proposera un rendez-vous de principe pour la vente lors de la signature de la promesse.

Un appel de fonds doit être réalisé par l’étude au moins une semaine avant la date du rendez-vous.

À réception de l’ensemble de ces éléments nécessaires à la signature, en particulier les fonds, le rendez-vous de vente peut avoir lieu.

5. TRANSMISSION DU DOSSIER AUX SERVICES COMPTABILITÉ ET FORMALITÉS POSTÉRIEURES

Dès l’acte de vente signé, le dossier est transmis au service comptabilité afin de réaliser les mouvements comptables découlant de la vente (versement du prix de vente, des factures, etc.) ou relatif à la taxation de l’acte. Ensuite, la personne chargée des formalités postérieures procède à la publication de l’acte auprès du service de la publicité foncière compétent tout en adressant les taxes relatives à la mutation. L’acte doit nécessairement être adressé au service de la publicité foncière dans le mois qui suit la date de signature.

Les clients ne recevront une copie authentique papier de l’acte de vente que sur demande, la version numérique adressée à la fin du rendez-vous ayant la même valeur.